O esforço de São Francisco para transformar edifícios de escritórios em casas depende desta ideia simples

Aug 12, 2023

Converter os antigos edifícios de escritórios do centro de São Francisco em habitações não será uma tarefa fácil, com custos elevados, pisos desajeitados e inquilinos existentes em edifícios apenas alguns dos obstáculos que os promotores precisam de superar.

Prédios desolados ainda precisam estar em locais onde as pessoas queiram viver.

“A esperança não é uma estratégia”, disse Nick Romito, cofundador e CEO da VTS, uma empresa de dados de leasing e gestão de ativos. “A esperança de que, se você convertê-lo, eles venham – bem, depende muito de onde fica o prédio.”

Embora o distrito financeiro do centro da cidade de Nova Iorque seja o lar de uma série de conversões bem-sucedidas de escritórios em residências, também é um bairro vibrante, com cafés movimentados, supermercados e muito mais.

“Isso não é o mesmo para São Francisco”, disse Romito. “A infra-estrutura e o custo de conversão de um edifício – isso faz parte”, disse ele. “Mas eu ficaria mais preocupado, mesmo que você consiga convertê-lo, quem quer morar lá?”

Romito fala com a confiança de um nova-iorquino sobre os desafios que São Francisco enfrenta. Ele também está no jogo, com escritórios no Embarcadero Center, uma das maiores propriedades de uso misto da Costa Oeste, que conecta o distrito financeiro da cidade à Baía de São Francisco.

Há uma década, a VTS decolou, oferecendo um serviço que Romito caracteriza como Salesforce CRM, -0,45% do setor de locação de escritórios. Foi ajudado por seu Rolodex dos principais proprietários. Anteriormente, Romito foi corretor no setor de escritórios notoriamente de festa ou fome da cidade de Nova York, enquanto em uma função anterior supervisionou um portfólio de milhões de metros quadrados de espaço de escritórios.

A turbulência nas propriedades de escritórios significa que muitos antigos clientes usam agora os seus dados para ajudar a compreender a carnificina que se aproxima, enquanto os proprietários enfrentam custos de empréstimos acentuadamente mais elevados desde que a Reserva Federal começou a aumentar rapidamente as taxas de juro alvo, uma montanha de dívidas a vencer e outros escolhas difíceis.

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“O que é mais barato?” Romito disse. “É mais barato adicionar comodidades talvez em um prédio zumbi, adicionar um ou dois andares, para criar uma experiência melhor? Ou é mais barato derrubar o prédio inteiro, reconstruir outra coisa e orar a Deus para alugá-lo?”

São Francisco não é uma cidade grande para os padrões globais - ocupa apenas a 17ª posição nos EUA em população - mas os seus problemas recentes são notórios, desde uma recente fuga de população a uma crise local de fentanil e preocupações frequentemente expressas sobre a segurança pública. Dar nova vida a antigos edifícios de escritórios parece uma solução atraente para um problema de abrigo que tem vindo a crescer, após décadas de novas iniciativas habitacionais terem sido rejeitadas.

Tal como outras grandes cidades da Califórnia, a onda de sem-abrigo em São Francisco inclui cada vez mais pessoas idosas. A crise do fentanil que assola os EUA torna a situação em São Francisco ainda pior.

Tal como o presidente da Câmara London Breed disse em Junho à Bloomberg numa entrevista: “As questões em torno dos opiáceos fizeram algo à nossa cidade, e a outras grandes cidades, como algo que nunca tinha visto antes”.

Ela agora quer ação para combater a “desgraça e tristeza de que todos falam”. Como parte desse impulso, Breed apelou à comunidade tecnológica não apenas para “ganhar dinheiro com São Francisco”, mas para permanecer e investir em soluções para as suas dificuldades.

Warren Wachsberger, CEO da Aecom Capital, uma subsidiária da Aecom ACM, -0,35%, disse que reformar edifícios de escritórios antigos não é tão simples. “Menos de 1% de todas as unidades de apartamentos em construção, sendo construídas nacionalmente, são conversões de escritórios para residências, apesar do caso de amor de todos com elas”, disse Wachsberger, falando de Los Angeles.

“Muitos edifícios provavelmente não funcionarão”, disse Wachsberger, observando que as placas grossas de concreto dos escritórios muitas vezes precisam ser perfuradas e os sistemas de encanamento e aquecimento revisados, com os códigos de construção locais aumentando a dor de cabeça.